Perbedaan PPJB dan AJB terletak pada fungsi dan kekuatan hukumnya, yaitu PPJB mengikat kesepakatan awal, sedangkan AJB memindahkan hak atas tanah atau bangunan. Kedua dokumen tersebut sama-sama muncul dalam jual beli properti, tetapi tahapnya berbeda.
Kami sering menerima pertanyaan dari calon pembeli yang sudah membayar uang muka dan menganggap rumahnya sah menjadi milik pribadi. Padahal, hak baru berpindah setelah AJB ditandatangani, dan pembahasan berikut menguraikan tahapnya dari awal.
Apa Itu PPJB dan AJB
Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB adalah kesepakatan tertulis antara penjual dan pembeli yang dibuat sebelum transaksi final. Dokumen tersebut belum memindahkan hak kepemilikan, tetapi mengikat kedua pihak agar menjalankan kewajibannya.
Akta Jual Beli atau AJB adalah akta resmi buatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang menjadi bukti peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Setelah akta ditandatangani, hak penjual beralih kepada pembeli secara hukum.
Urutan keduanya jelas, PPJB hadir lebih dulu dan AJB menyusul setelah seluruh syarat terpenuhi.
Perbedaan PPJB dan AJB dari Sisi Hukum
Perbedaan AJB dan PPJB dapat dirangkum pada tabel berikut:
| Aspek | PPJB | AJB |
|---|---|---|
| Fungsi | Perjanjian awal yang mengikat kesepakatan | Bukti sah peralihan hak atas tanah atau bangunan |
| Pembuat | Penjual dan pembeli di hadapan notaris | PPAT |
| Kekuatan hukum | Perjanjian pendahuluan yang belum mengalihkan hak | Akta autentik yang mengalihkan hak secara resmi |
| Waktu pembuatan | Sebelum pelunasan atau sebelum syarat lengkap | Setelah syarat lengkap dan transaksi final |
| Status kepemilikan | Tetap atas nama penjual | Berpindah ke pembeli |
| Dasar balik nama | Tidak dapat dipakai | Menjadi dasar pendaftaran di Kantor Pertanahan |
PPJB yang dibuat di hadapan notaris memang berstatus akta autentik, tetapi sifatnya tetap perjanjian pendahuluan. Hak milik baru berpindah lewat AJB, itulah sebab kedudukan AJB lebih tinggi.
Apakah PPJB Wajib Dibuat?
Hukum tidak mewajibkan PPJB. Akta yang disyaratkan untuk mendaftarkan peralihan hak karena jual beli adalah AJB, sehingga pembeli tunai dengan dokumen lengkap bisa langsung menandatangani AJB di hadapan PPAT.
PPJB dibutuhkan ketika ada syarat yang belum terpenuhi, misalnya pembayaran bertahap, sertifikat yang masih diurus, bangunan yang belum selesai, atau KPR yang belum cair. Pada pembelian rumah baru dari pengembang, PPJB hampir selalu menjadi tahap awal.
Fungsi PPJB dalam Jual Beli Properti
Pengurusan dokumen dan pelunasan sering memakan waktu berminggu-minggu, bahkan berbulan-bulan. Selama masa tunggu tersebut, PPJB menjaga agar penjual dan pembeli tetap terikat.
Fungsi PPJB meliputi hal berikut:
- Mengikat komitmen penjual dan pembeli sejak awal
- Menjamin properti tidak dijual kepada pihak lain
- Mengatur jadwal pembayaran dan serah terima
- Menjadi dasar penyusunan AJB di kemudian hari
Untuk rumah dari pengembang yang belum rampung dibangun, pengaturannya merujuk pada Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah. Pengembang harus memenuhi persyaratan tertentu, antara lain kepastian hak atas tanah dan perizinan pembangunan, sebelum menandatangani PPJB.
Karena regulasi dapat berubah, calon pembeli sebaiknya meminta pengembang menunjukkan dasar hukum yang berlaku.
Isi PPJB yang Perlu Dicermati
Isi PPJB menentukan hak dan kewajiban kedua pihak sampai AJB ditandatangani. Unsur yang umumnya termuat meliputi:
- Data lengkap penjual dan pembeli
- Uraian objek yang diperjanjikan, termasuk letak dan luas
- Harga, uang muka, dan cara pembayaran
- Kewajiban dan jaminan dari penjual
- Waktu serah terima properti
- Ketentuan pengalihan hak melalui AJB
- Syarat pembatalan beserta konsekuensinya
- Pasal penyelesaian perselisihan
Pasal pembatalan layak mendapat perhatian khusus karena menentukan nasib uang muka bila transaksi gagal. Tanyakan pula tenggat penandatanganan AJB agar pembeli memiliki kepastian waktu.
Jenis PPJB Lunas dan Belum Lunas
PPJB lunas dibuat ketika harga sudah dibayar penuh, tetapi AJB belum dapat ditandatangani. Penyebabnya, misalnya, pajak belum dibayar atau sertifikat masih diproses. Sering kali PPJB jenis tersebut memuat kuasa dari penjual agar pembeli dapat menandatangani AJB kelak.
PPJB belum lunas dibuat saat pembayaran dicicil. Isinya harus mengatur uang muka, tahapan pembayaran, tenggat pelunasan, dan denda keterlambatan, lalu AJB menyusul setelah pelunasan.
PPJB lunas memberi posisi lebih kuat bagi pembeli, tetapi hak milik tetap belum berpindah. Sertifikat masih atas nama penjual sampai AJB ditandatangani dan balik nama selesai.
Cara Membuat PPJB
PPJB dibuat penjual dan pembeli di hadapan notaris, bukan PPAT. Langkah pembuatannya sebagai berikut:
- Sepakati harga, objek, dan syarat jual beli.
- Siapkan dokumen berupa KTP, NPWP, sertifikat tanah, dan bukti kepemilikan lain.
- Datangi notaris untuk penyusunan akta PPJB.
- Baca draf dengan teliti dan minta perubahan bila ada pasal yang kurang sesuai.
- Tanda tangani PPJB di hadapan notaris.
- Lakukan pembayaran sesuai jadwal dalam PPJB.
Pembatalan PPJB dan Nasib Uang Muka
Nasib uang muka bergantung pada klausul PPJB dan pihak yang melanggar kesepakatan. Beberapa kemungkinan yang sering terjadi sebagai berikut:
- Pembeli membatalkan sepihak tanpa alasan yang sah, sehingga uang muka dapat hangus sesuai klausul
- Pembeli terlambat membayar, sehingga dapat dikenai denda keterlambatan sesuai klausul
- Penjual tidak memenuhi kewajiban atau memberi keterangan palsu tentang sengketa dan utang, sehingga pembeli dapat menuntut pengembalian uang dan ganti rugi
- Syarat dalam PPJB tidak terpenuhi oleh kedua pihak, sehingga pembatalan mengikuti ketentuan yang disepakati
Perselisihan diselesaikan lewat musyawarah, mediasi, atau pengadilan sesuai pasal penyelesaian perselisihan. Konsultasikan klausul pembatalan kepada notaris sebelum menandatangani PPJB.
Fungsi AJB sebagai Bukti Peralihan Hak
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mensyaratkan akta PPAT sebagai bukti untuk mendaftarkan peralihan hak karena jual beli. Itulah sebab AJB tidak dapat digantikan oleh PPJB.
Fungsi AJB antara lain:
- Menjadi bukti sah terjadinya jual beli tanah atau bangunan, lengkap dengan harga dan ketentuan yang disepakati
- Menjadi dasar pendaftaran balik nama sertifikat ke nama pembeli
- Menjadi alat bukti untuk menuntut pihak yang lalai memenuhi kewajiban
Syarat Dokumen untuk Membuat AJB
Kelengkapan dokumen menentukan kelancaran penandatanganan AJB. PPAT akan memeriksa dokumen kedua pihak sebelum akta dibuat.
Dokumen Penjual
Dokumen yang disiapkan penjual meliputi:
- KTP dan Kartu Keluarga
- NPWP
- Sertifikat asli
- Bukti pelunasan PBB tahun berjalan
- Izin bangunan berupa PBG atau IMB
- Buku nikah atau persetujuan pasangan bila properti termasuk harta bersama
Dokumen Pembeli
Dokumen yang disiapkan pembeli meliputi:
- KTP dan Kartu Keluarga
- NPWP
- Buku nikah bagi yang sudah menikah
- Bukti pembayaran BPHTB
Bukti pembayaran PPh dari penjual juga harus tersedia sebelum akta ditandatangani. Persyaratan dapat bertambah sesuai kebijakan PPAT dan daerah, sehingga daftar lengkapnya perlu dikonfirmasi lebih dulu.
Cara Membuat AJB
AJB hanya dapat dibuat oleh PPAT yang berwenang di wilayah letak properti. Tahapan penandatanganannya sebagai berikut:
- PPAT memeriksa kelengkapan dokumen dan keaslian sertifikat.
- Penjual dan pembeli menyerahkan bukti pembayaran pajak yang diwajibkan.
- PPAT membacakan dan menjelaskan isi akta kepada kedua pihak.
- Penjual, pembeli, dan dua orang saksi menandatangani akta.
- Akta dibuat dalam dua lembar asli, satu disimpan di kantor PPAT dan satu diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk balik nama.
- PPAT memberikan salinan akta kepada penjual dan pembeli.
Menurut ketentuan pendaftaran tanah, PPAT menyampaikan akta ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan. Pembeli berhak menanyakan perkembangan proses balik nama kepada PPAT.
Proses PPJB ke AJB
Perpindahan dari PPJB ke AJB tidak berlangsung otomatis. Seluruh syarat dalam PPJB harus terpenuhi lebih dulu, dengan tahapan berikut:
- Pembeli membayar uang muka dan angsuran sesuai PPJB, atau melunasi harga bila membeli tunai.
- Bila memakai KPR, bank menyetujui kredit dan menyiapkan pencairan dana.
- Penjual melengkapi dokumen, mulai dari sertifikat, bukti pelunasan PBB, hingga izin bangunan.
- Sertifikat diperiksa keasliannya di Kantor Pertanahan.
- Penjual membayar PPh dari pengalihan hak, sedangkan pembeli membayar BPHTB.
- Para pihak menandatangani AJB di kantor PPAT.
- PPAT mengurus balik nama sertifikat ke nama pembeli.
Pada pembelian dengan KPR, AJB umumnya ditandatangani setelah bank menyetujui kredit, kemudian dilanjutkan pembebanan hak tanggungan sebagai jaminan.
Calon pembeli rumah di Kota Baru Parahyangan, misalnya, dapat menanyakan kepada pihak pemasaran mengenai draf PPJB, status sertifikat, dan jadwal AJB sebelum membayar tanda jadi.
Estimasi Waktu Proses dari PPJB ke Balik Nama
Jarak antara PPJB dan AJB mengikuti kesepakatan dalam PPJB. Rentangnya bisa beberapa pekan sampai beberapa bulan, tergantung pelunasan, proses KPR, dan kelengkapan sertifikat.
Setelah AJB, proses balik nama berjalan di Kantor Pertanahan. Pemerintah mulai menguji layanan balik nama paling lama 10 hari sejak Agustus 2026 di sejumlah daerah dan memperluasnya bertahap, sehingga waktu di daerah lain dapat lebih lama.
Tanyakan estimasi terbaru kepada PPAT atau Kantor Pertanahan setempat karena kebijakan tersebut masih berkembang. Bila penjual menunda AJB melewati tenggat, pembeli dapat merujuk pada klausul PPJB dan menyampaikan somasi tertulis.
Biaya dan Pajak Jual Beli Properti
Biaya transaksi terdiri dari honorarium notaris untuk PPJB, uang jasa PPAT untuk AJB, pajak, dan biaya balik nama. Rinciannya sebagai berikut.
Honorarium Notaris dan Uang Jasa PPAT
Undang-Undang Jabatan Notaris membatasi honorarium notaris berdasarkan nilai ekonomis akta. Batas maksimalnya sebagai berikut:
- Nilai sampai Rp100 juta maksimal 2,5%
- Nilai di atas Rp100 juta sampai Rp1 miliar maksimal 1,5%
- Nilai di atas Rp1 miliar sesuai kesepakatan dan tidak melebihi 1%
Uang jasa PPAT untuk AJB diatur Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021 dengan batas maksimal sebagai berikut:
- Harga transaksi sampai Rp500 juta maksimal 1%
- Di atas Rp500 juta sampai Rp1 miliar maksimal 0,75%
- Di atas Rp1 miliar sampai Rp2,5 miliar maksimal 0,5%
- Di atas Rp2,5 miliar maksimal 0,25%
Angka tersebut merupakan batas atas, sehingga biaya sebenarnya dapat lebih rendah dan perlu ditanyakan sejak awal.
Pajak yang Dibayar Penjual dan Pembeli
Dua pajak utama dalam jual beli tanah dan bangunan sebagai berikut:
| Pajak | Ditanggung | Tarif | Dasar perhitungan |
|---|---|---|---|
| PPh | Penjual | 2,5% | Nilai bruto pengalihan |
| BPHTB | Pembeli | Maksimal 5% sesuai peraturan daerah | NPOP dikurangi NPOPTKP |
PPh berlaku sebagai pajak final dan tarifnya berbeda untuk rumah sederhana tertentu. BPHTB merupakan pajak daerah, sehingga tarif dan NPOPTKP mengikuti peraturan daerah setempat dengan NPOPTKP paling rendah Rp80 juta untuk perolehan hak pertama.
Sebagai contoh dengan asumsi harga Rp500 juta, NPOPTKP Rp80 juta, dan tarif 5%, BPHTB sebesar Rp21 juta. PPh penjual pada harga yang sama sebesar Rp12,5 juta.
Pembagian beban biaya sebaiknya ditulis jelas dalam PPJB agar tidak memicu perselisihan saat AJB.
Perbedaan PPJB dengan Jual Beli di Bawah Tangan
Jual beli di bawah tangan dilakukan dengan kwitansi atau surat perjanjian tanpa melibatkan notaris atau PPAT. Perbedaannya dengan PPJB terletak pada bentuk dan kekuatan buktinya.
Perbedaan utamanya sebagai berikut:
- Kwitansi hanya membuktikan adanya pembayaran, bukan seluruh isi kesepakatan
- Surat di bawah tangan lebih mudah dipersoalkan keabsahan tanda tangannya
- PPJB di hadapan notaris berstatus akta autentik dengan kekuatan pembuktian lebih kuat
- Kwitansi maupun surat di bawah tangan tidak dapat dipakai untuk balik nama sertifikat
Karena itu, transaksi yang hanya berpegang pada kwitansi sebaiknya segera ditingkatkan menjadi PPJB atau langsung AJB.
Risiko Transaksi yang Berhenti di PPJB
Sebagian transaksi tertahan di PPJB karena pembeli sudah menempati rumah atau proses sertifikat belum rampung. Kondisi tersebut berisiko sebab nama pada sertifikat tetap milik penjual.
Risiko yang dapat muncul antara lain:
- Penjual menjaminkan atau menjual ulang properti kepada pihak lain
- Pembeli kesulitan mengajukan pembiayaan karena sertifikat belum atas nama sendiri
- Pembeli sulit membuktikan kepemilikan ketika muncul gugatan dari pihak ketiga
- Ahli waris penjual dapat mempersoalkan transaksi bila penjual meninggal sebelum AJB
Tips Aman Transaksi PPJB dan AJB
Beberapa langkah berikut membantu transaksi berjalan aman:
- Periksa keaslian dan status sertifikat di Kantor Pertanahan
- Pastikan penjual adalah pemilik sah, dan pasangan memberi persetujuan bila properti termasuk harta bersama
- Pilih notaris dan PPAT yang terdaftar dengan kantor yang jelas
- Simpan seluruh bukti pembayaran dan salinan dokumen
- Konsultasikan pasal yang kurang jelas sebelum membubuhkan tanda tangan
Calon pembeli yang membutuhkan pendampingan dalam proses pembelian rumah dapat berkonsultasi dengan tim Kota Baru Parahyangan untuk mengetahui dokumen yang disiapkan di setiap tahap.
Pertanyaan Umum seputar Perbedaan PPJB dan AJB
- Apa perbedaan utama PPJB dan AJB?
PPJB adalah perjanjian awal jual beli yang belum memindahkan hak milik. AJB adalah akta resmi buatan PPAT yang memindahkan hak atas tanah atau bangunan secara hukum. - Mana yang lebih kuat secara hukum, PPJB atau AJB?
AJB lebih kuat karena dibuat PPAT sebagai akta peralihan hak dan menjadi dasar balik nama sertifikat. PPJB hanya mengikat kesepakatan awal. - Apakah PPJB sudah bisa dianggap memiliki rumah?
Belum, karena PPJB tidak mengalihkan hak kepemilikan. Sertifikat tetap atas nama penjual sampai AJB ditandatangani dan balik nama selesai. - Apakah PPJB wajib dibuat sebelum AJB?
Tidak wajib. Pembeli yang dokumennya lengkap dan membayar tunai dapat langsung membuat AJB di hadapan PPAT. - Kapan PPJB berubah menjadi AJB?
PPJB dilanjutkan ke AJB setelah seluruh syarat terpenuhi, seperti pelunasan, pembayaran pajak, dan kelengkapan dokumen. - Apakah uang muka PPJB bisa hangus?
Bisa, bila pembeli membatalkan tanpa alasan yang sah dan klausul PPJB mengatur demikian. Bila penjual yang wanprestasi, pembeli dapat menuntut pengembalian uang dan ganti rugi. - Siapa yang membuat PPJB dan AJB?
PPJB dibuat di hadapan notaris, sedangkan AJB dibuat oleh PPAT sesuai ketentuan peraturan pertanahan. - Berapa biaya dan pajak untuk membuat AJB?
Biaya terdiri dari uang jasa PPAT dengan batas maksimal 1% untuk harga sampai Rp500 juta, PPh penjual 2,5%, dan BPHTB pembeli maksimal 5% setelah dikurangi NPOPTKP.