Pahami Perbedaan Notaris dan PPAT Sebelum Beli Properti

Perbedaan Notaris dan PPAT terletak pada kewenangannya, yaitu notaris membuat akta perdata dan bisnis, sedangkan PPAT khusus akta perbuatan hukum atas tanah. Keduanya sama-sama pejabat umum, tetapi dasar hukum, instansi pembina, dan jenis aktanya berbeda.

Di Kota Baru Parahyangan, pertanyaan soal siapa yang harus didatangi untuk mengurus akta rumah sering muncul dari calon pembeli. Penjelasan berikut membantu pembeli, pelaku bisnis, dan calon klien menentukan pejabat yang tepat sebelum urusan dokumen berjalan terlalu jauh.

Apa Itu Notaris?

Secara sederhana, notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan, perjanjian, dan penetapan di bidang hukum perdata atau bisnis.

Akta tersebut memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna, sehingga isinya dapat dijadikan pegangan kuat ketika terjadi sengketa di kemudian hari.

Selain membuat akta, notaris menyimpan minuta akta sebagai arsip negara dan menerbitkan salinannya bila diminta para pihak. Dokumen asli pun tersimpan aman sehingga sulit hilang atau dipalsukan.

Cakupan kerjanya luas, mulai dari pendirian badan usaha, perjanjian kerja sama, hingga pencatatan dokumen di bawah tangan. Namun, akta peralihan hak atas tanah tidak termasuk dalam kewenangannya karena menjadi tugas PPAT.

Apa Itu Notaris PPAT?

Sebutan notaris PPAT merujuk pada satu orang yang memegang dua jabatan sekaligus. Sederhananya, notaris PPAT adalah profesional yang mengantongi SK pengangkatan sebagai notaris dari kementerian di bidang hukum dan SK pengangkatan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah dari Kementerian ATR/BPN.

Latar belakang pendidikan kenotariatan memudahkan seseorang memenuhi syarat kedua jabatan. Meski begitu, pengangkatannya tetap melalui proses di masing-masing instansi.

Saat menandatangani akta pendirian PT, pejabat tersebut bertindak sebagai notaris. Ketika menandatangani Akta Jual Beli tanah, pejabat yang sama bertindak sebagai PPAT.

Dengan demikian, tidak semua notaris otomatis menjadi PPAT. Notaris tanpa SK PPAT tidak berwenang membuat Akta Jual Beli tanah, sedangkan notaris yang merangkap PPAT dapat membuatnya dalam kapasitas sebagai PPAT.

Perlu diketahui juga bahwa tidak semua PPAT berprofesi sebagai notaris. Di daerah yang jumlah PPAT belum mencukupi, camat dapat menjabat sebagai PPAT sementara.

Beda Notaris dan PPAT

Kedua jabatan tersebut berbeda pada empat aspek utama, yaitu dasar hukum, kewenangan, instansi pembina, dan wilayah kerja. Ringkasannya tersaji pada tabel berikut:

Aspek	Notaris	PPAT
Kewenangan	Membuat akta otentik atas semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan di bidang perdata dan bisnis	Membuat akta otentik atas perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
Dasar hukum	UU Nomor 30 Tahun 2004 jo. UU Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris	PP Nomor 37 Tahun 1998 jo. PP Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan PPAT
Instansi pembina	Kementerian Hukum (sebelumnya Kementerian Hukum dan HAM)	Kementerian ATR/BPN
Wilayah kerja	Satu provinsi sesuai tempat kedudukan	Satu kabupaten atau kota sesuai tempat kedudukan
Contoh akta	Pendirian PT, CV, atau yayasan, perjanjian sewa-menyewa, perjanjian kredit, PPJB, akta wasiat	Akta Jual Beli (AJB), akta hibah, APHB, APHT, akta tukar menukar
Honorarium	Berdasarkan nilai ekonomis dan sosiologis akta	Paling tinggi 1 persen dari harga transaksi dalam akta

Kesalahan yang sering kami temui adalah pembeli menyiapkan dokumen untuk satu jabatan, padahal akta yang dibutuhkan menjadi wewenang jabatan lain.

Dasar Hukum

Notaris bekerja berdasarkan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 jo. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris (UUJN).

PPAT berpegang pada Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 jo. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan PPAT.

Kewenangan dan Produk Akta

Notaris memiliki kewenangan umum atas semua perbuatan hukum perdata dan bisnis. PPAT memiliki kewenangan khusus atas perbuatan hukum tertentu mengenai tanah dan hak milik atas satuan rumah susun.

Akta PPAT wajib memakai blangko dan format resmi dari Kementerian ATR/BPN, lalu didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat agar peralihan haknya sah dalam sistem pendaftaran tanah.

Instansi Pembina

Notaris dibina dan diawasi oleh Kementerian Hukum, yang sebelumnya bernama Kementerian Hukum dan HAM.

PPAT berada di bawah pembinaan Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

Wilayah Kerja

Wilayah jabatan notaris mencakup satu provinsi sesuai tempat kedudukannya. Wilayah kerja PPAT lebih sempit, yaitu satu kabupaten atau kota.

Contohnya, rumah di Kabupaten Bandung Barat sebaiknya diurus melalui PPAT yang wilayah kerjanya meliputi Bandung Barat.

Kapan Notaris Dibutuhkan?

Notaris diperlukan ketika urusan menyangkut legalitas usaha atau hubungan perdata, misalnya pada keperluan berikut:

Mendirikan PT, CV, firma, yayasan, atau organisasi
Membuat perjanjian bisnis, perjanjian sewa-menyewa, dan perjanjian kredit
Menyusun surat kuasa otentik, perjanjian pranikah, dan akta wasiat
Melegalisasi atau mewaarmerking dokumen di bawah tangan
Membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) saat rumah belum bisa dibalik nama

Kapan PPAT Dibutuhkan?

PPAT diperlukan ketika perbuatan hukum mengubah status atau membebani hak atas tanah dan bangunan, yaitu pada urusan berikut:

Jual beli tanah atau rumah melalui Akta Jual Beli (AJB)
Pemberian tanah secara cuma-cuma melalui Akta Hibah
Pembagian tanah warisan atau milik bersama melalui Akta Pembagian Hak Bersama (APHB)
Penjaminan sertifikat ke bank melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

Delapan Jenis Akta yang Dibuat PPAT

Pasal 2 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 menetapkan delapan jenis akta yang menjadi kewenangan PPAT, yaitu:

Akta Jual Beli, sebagai bukti peralihan hak karena transaksi jual beli
Akta Tukar Menukar, sebagai bukti pertukaran hak atas tanah antar pemilik
Akta Hibah, untuk pemindahan hak secara cuma-cuma saat pemberi hibah masih hidup
Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan (inbreng), untuk penyertaan modal berupa tanah
Akta Pembagian Hak Bersama (APHB), untuk membagi tanah milik bersama menjadi milik perorangan
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), untuk menjadikan tanah sebagai jaminan utang
Akta Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah Hak Milik, untuk memberi hak bangun atau hak pakai kepada pihak lain
Akta Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, berupa kuasa kepada kreditur untuk menandatangani APHT

Khusus kuasa membebankan hak tanggungan, Pasal 15 ayat 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menyebut surat kuasanya wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT. Adapun APHT hanya dapat dibuat oleh PPAT.

Peran Notaris dan PPAT dalam Pembelian Rumah

Pada pembelian rumah, kedua pejabat tersebut hadir di tahap yang berbeda. Urutan umumnya adalah sebagai berikut:

Notaris membuat PPJB ketika sertifikat belum selesai atau pembayaran belum lunas
Penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) dan pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
PPAT membuat dan memandu penandatanganan AJB setelah pajak dibayar
PPAT atau pihak yang dikuasakan mengajukan balik nama sertifikat ke Kantor Pertanahan
Pada pembelian dengan KPR, PPAT membuat APHT agar sertifikat menjadi jaminan di bank

Pembeli juga sebaiknya menanyakan alur dokumen sejak pemesanan unit, sehingga waktu pelaksanaan PPJB dan AJB sudah jelas sebelum pembayaran berjalan.

Perbedaan PPJB dan AJB

PPJB adalah perjanjian pendahuluan yang dibuat ketika syarat jual beli belum lengkap, misalnya pembayaran belum lunas, sertifikat belum terbit, atau bangunan belum selesai.

Isinya memuat harga, jadwal pembayaran, hak dan kewajiban kedua pihak, serta sanksi bila ada yang ingkar janji.

PPJB belum memindahkan hak atas tanah. Peralihan hak baru terjadi melalui AJB di hadapan PPAT, dan AJB tersebut menjadi dasar balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan.

PPJB dibedakan menjadi PPJB belum lunas dan PPJB lunas. PPJB lunas dibuat ketika harga sudah dibayar penuh tetapi AJB belum dapat ditandatangani, misalnya karena pajak belum dibayar atau sertifikat masih diurus.

Aspek	PPJB	AJB
Pembuat	Umumnya notaris	PPAT
Fungsi	Mengikat para pihak sebelum syarat jual beli terpenuhi	Menjadi bukti peralihan hak atas tanah
Waktu pembuatan	Sebelum pelunasan atau sebelum sertifikat siap	Setelah harga lunas dan pajak dibayar
Dasar balik nama	Belum dapat dipakai	Menjadi dasar pendaftaran peralihan hak

Untuk rumah dari pengembang, Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 mengatur bahwa PPJB baru dapat dibuat setelah syarat tertentu terpenuhi.

Syarat tersebut antara lain kepastian status tanah, persetujuan bangunan, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen.

Pembeli sebaiknya memastikan PPJB dibuat di hadapan notaris sebagai akta otentik, bukan surat di bawah tangan.

Rincian Biaya Jual Beli Rumah

Biaya jual beli rumah terdiri atas pajak dan jasa pejabat. Tabel berikut merangkum komponen utamanya:

Komponen	Pihak yang menanggung	Dasar perhitungan
PPh final	Penjual	2,5 persen dari nilai pengalihan, atau 1 persen untuk rumah sederhana dan rusun sederhana yang dijual pengembang
BPHTB	Pembeli	Tarif paling tinggi 5 persen dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP, ditetapkan peraturan daerah
Honorarium PPAT	Sesuai kesepakatan	Paling tinggi 1 persen dari harga transaksi dalam akta
Honorarium notaris	Sesuai kesepakatan	Berdasarkan nilai ekonomis dan sosiologis akta
Pendaftaran balik nama	Sesuai kesepakatan	Mengikuti ketentuan yang berlaku di Kantor Pertanahan

Contohnya, rumah seharga Rp500 juta dengan NPOPTKP Rp80 juta menghasilkan BPHTB sebesar 5 persen dari Rp420 juta, yaitu Rp21 juta. PPh final penjual sebesar 2,5 persen dari Rp500 juta, yaitu Rp12,5 juta.

Nilai NPOPTKP berbeda di tiap daerah, sehingga hitungan sebenarnya perlu dikonfirmasi ke pemerintah daerah setempat.

Bukti pembayaran PPh dan BPHTB perlu tersedia sebelum akta ditandatangani, sehingga pembayaran pajak sebaiknya dijadwalkan sejak awal.

Pembelian rumah baru dari pengembang juga dapat dikenai PPN. Insentif PPN ditanggung pemerintah berubah dari waktu ke waktu, sehingga status terbarunya perlu ditanyakan kepada pengembang.

Urusan Waris dan Pejabat yang Berwenang

Pembuktian ahli waris sering menjadi langkah awal sebelum tanah warisan dibagi atau dijual. Surat keterangan waris tidak selalu dibuat notaris karena pembuatnya bergantung pada golongan penduduk pewaris:

Warga negara Indonesia keturunan Tionghoa, dibuat oleh notaris dalam bentuk akta keterangan hak mewaris
Warga negara Indonesia asli, dibuat sendiri oleh ahli waris di atas kertas bermeterai, disaksikan lurah atau kepala desa, dan dikuatkan camat
Warga negara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya, dibuat oleh Balai Harta Peninggalan

Praktik di lapangan dapat berbeda, sehingga ahli waris sebaiknya menanyakan syarat kepada Kantor Pertanahan atau bank yang terlibat.

Setelah ahli waris terbukti, pembagian tanah warisan dibuat dengan APHB di hadapan PPAT. Adapun wasiat dituangkan dalam akta wasiat di hadapan notaris.

Kondisi Khusus pada Jual Beli Tanah dan Rumah

Sejumlah kondisi memerlukan penanganan yang berbeda dari alur jual beli standar.

Jual Beli di Bawah Tangan

Kesepakatan yang hanya dituangkan dalam kuitansi atau surat biasa belum dapat dipakai untuk mendaftarkan peralihan hak. Pendaftaran peralihan hak karena jual beli mensyaratkan akta PPAT.

Karena itu, transaksi di bawah tangan sebaiknya segera ditingkatkan menjadi AJB di hadapan PPAT agar hak pembeli tercatat resmi.

Tanah Girik dan Tanah Belum Bersertifikat

Sejak 2 Februari 2026, girik, letter C, petok D, dan sejumlah surat tanah adat lain tidak lagi berfungsi sebagai bukti kepemilikan. Dokumen tersebut kini hanya menjadi petunjuk lokasi dalam pendaftaran tanah.

Tanah dengan dokumen tersebut perlu didaftarkan ke Kantor Pertanahan hingga terbit sertifikat sebelum diperjualbelikan. Sertifikat yang sudah terbit tetap sah, dan Kementerian ATR/BPN menegaskan status tanah tetap menjadi hak masyarakat.

Rumah Subsidi untuk MBR

Pembeli rumah subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) tetap melewati alur PPJB, AJB, dan APHT. Perbedaannya terletak pada biaya karena pemerintah memberi sejumlah insentif.

Salah satunya pembebasan BPHTB yang diatur peraturan kepala daerah, sehingga ketentuannya berbeda di tiap kabupaten atau kota. Pastikan pula harga dalam AJB sesuai harga transaksi sebenarnya.

Risiko Salah Memilih Notaris atau PPAT

Kekeliruan memilih pejabat sering baru terasa ketika sertifikat hendak dibalik nama. Akta jual beli tanah yang tidak dibuat oleh PPAT tidak dapat dipakai sebagai dasar pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan.

Akibatnya, pembeli harus mengulang proses dari awal, termasuk menyiapkan ulang dokumen dan membayar biaya tambahan. Waktu pun terbuang, padahal pembeli mungkin sudah menunggu untuk menempati rumah atau mencairkan KPR.

Risiko lain yang perlu diwaspadai antara lain:

Akta ditolak karena PPAT bekerja di luar wilayah kerjanya
Pembeli membayar jasa dua kali untuk akta yang sama
Pajak terlambat dibayar sehingga penandatanganan AJB tertunda
Hak pembeli belum tercatat secara resmi, sehingga posisinya lemah bila terjadi sengketa

Cara Memilih Notaris dan PPAT yang Tepat

Salah memilih pejabat dapat membuat proses balik nama tertunda atau akta ditolak Kantor Pertanahan. Beberapa langkah berikut membantu menghindarinya:

Mintalah salinan SK pengangkatan sebagai notaris dan SK pengangkatan sebagai PPAT
Pastikan wilayah kerja PPAT mencakup lokasi tanah atau rumah
Cocokkan jenis akta dengan kebutuhan, apakah perjanjian bisnis atau peralihan hak atas tanah
Minta rincian biaya, termasuk honorarium, pajak, dan biaya pendaftaran, secara tertulis
Pastikan keaslian sertifikat dicek di Kantor Pertanahan sebelum akta ditandatangani
Tanyakan apakah pengembang atau bank KPR sudah memiliki notaris atau PPAT rekanan

Keabsahan pejabat dan sertifikat juga dapat dicek lewat kanal resmi berikut:

Data notaris di situs ahu.go.id melalui menu Layanan Publik, lalu Notaris
Status berkas dan sertifikat lewat layanan Cek Berkas di situs ATR/BPN, situs BHUMI, atau aplikasi Sentuh Tanahku
Konfirmasi SK dan wilayah kerja PPAT kepada Kantor Pertanahan setempat

Dokumen yang Perlu Disiapkan Sebelum Membuat Akta

Kelengkapan dokumen mempercepat pembuatan akta. Pada jual beli rumah, pejabat umumnya meminta dokumen berikut:

KTP dan kartu keluarga penjual maupun pembeli
NPWP kedua pihak
Sertifikat tanah asli, baik SHM maupun SHGB
Bukti pembayaran PBB tahun berjalan
Bukti pembayaran PPh dan BPHTB
Surat nikah atau akta cerai bila persetujuan pasangan diperlukan

Pertanyaan Umum seputar Beda Notaris dan PPAT

Apakah notaris bisa membuat AJB?
Notaris dapat membuat AJB jika memegang SK pengangkatan sebagai PPAT dan bertindak dalam jabatan tersebut. Notaris tanpa SK PPAT hanya dapat membuat PPJB, bukan AJB.
Apakah semua notaris otomatis menjadi PPAT?
Tidak. Notaris dan PPAT diangkat oleh instansi berbeda melalui SK masing-masing, sehingga seorang notaris baru menjadi PPAT setelah memperoleh SK dari Kementerian ATR/BPN.
Mana yang dipilih untuk jual beli rumah, notaris atau PPAT?
Akta jual beli dibuat oleh PPAT. Notaris diperlukan bila ada PPJB sebelum AJB, dan pejabat yang memegang kedua jabatan dapat menangani keduanya.
Apakah PPJB cukup untuk balik nama sertifikat?
Belum. Balik nama sertifikat mensyaratkan AJB dari PPAT, meskipun PPJB sudah lunas.
Siapa yang menanggung biaya notaris dan PPAT?
Tidak ada aturan tunggal, jadi pembagiannya mengikuti kesepakatan penjual dan pembeli. Dari sisi pajak, penjual membayar PPh final dan pembeli membayar BPHTB.
Apakah SKMHT hanya bisa dibuat oleh PPAT?
Tidak. Pasal 15 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan menyebut SKMHT wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT, sedangkan APHT dibuat oleh PPAT.
Siapa yang berwenang membuat surat keterangan waris?
Bergantung pada golongan penduduk pewaris, yaitu notaris, lurah atau kepala desa bersama camat, atau Balai Harta Peninggalan.
Apakah tanah girik masih bisa dijual?
Girik tidak lagi berfungsi sebagai bukti hak sejak 2 Februari 2026. Tanahnya perlu didaftarkan menjadi sertifikat terlebih dahulu sebelum dijual melalui AJB.

Sumber Hukum yang Dirujuk

Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 jo. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 jo. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan PPAT
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah